Wat is het verschil tussen het kadastraal inkomen en onroerende voorheffing?

Antwoord

Beste Jeanne,

De Onroerende Voorheffing (OV) is een belasting op onroerende goederen (in de praktijk dus meestal huizen en gronden). Het Kadastraal Inkomen (KI) is de grondslag van de OV. Dat betekent dat het KI gebruikt wordt als basisgetal om de OV te berekenen.

De OV bestaat eigenlijk uit 3 belastingen. Vooreerst de basisbelasting, die voor Vlaanderen 2,5% van het KI bedraagt en voor Brussel en Wallonië 1,25%. Daarbovenop komen opcentiemen van de provincie en van de gemeente. Die opcentiemen worden jaarlijks vastgesteld door elke provincie en  gemeente. De opcentiemen verschillen tussen provincies en gemeenten. U kan de lijsten met de opcentiemen makkelijk vinden via de zoekterm "opcentiemen onroerende voorheffing" (zie ook bestand in bijlage van dit antwoord). 100 opcentiemen betekent €1 (=100 cent, vandaar de naam opcentiem) extra te betalen per euro aan onroerende voorheffing voor het gewest.
Bijvoorbeeld, de opcentiemen voor 2013 in Oost-Vlaanderen bedragen 295. Dit wil zeggen dat men de belasting voor Vlaanderen (KI maal 2,5%) moet vermenigvuldigen met 2,95. Voor de gemeente geldt hetzelfde principe. Bijvoorbeeld voor Aalst bedragen de opcentiemen 1500, dus dat is de belasting voor Vlaanderen (KI maal 2,5%) vermenigvuldigd met 15. Beide bedragen worden vervolgens opgeteld bij de basisbelasting van het gewest en dat is dan het bedrag aan OV dat men moet betalen. Zoals bij de meeste belastingen zijn er ook verminderingen toegestaan in bepaalde gevallen, maar dat zou ons hier te ver leiden.

Daarmee kennen we de berekening van de OV, maar hoe wordt dan het KI bepaald?

Het KI is een fictieve netto-verhuurwaarde van het onroerend goed en wordt bepaald door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAP), vroeger het Kadaster genoemd. Deze federale administratie schat de waarde op basis van een aantal kenmerken van het onroerend goed (zoals bijvoorbeeld oppervlakte). Daarvoor maakt men gebruik van een aantal referentiepanden waarvan de netto-verhuurwaarde gekend is en die vergelijkbaar zijn met het geschatte onroerend goed. In principe zouden de KI's om de 10 jaar moeten worden herschat om nog overeen te komen met de echte netto-verhuurwaarde, maar dat is niet meer gebeurd sinds 1975. Daardoor zijn er allerhande problemen met het KI. Om dit deels op te vangen werd beslist om vanaf 1991 het KI te indexeren. Het is dit geïndexeerd KI dat als grondslag gebruikt wordt. Niettemin blijven vele problemen bestaan, waardoor het KI meestal niet overeenkomt met de werkelijke waarde van het onroerend goed. Het KI zou dus moeten herbekeken worden of er zou een andere grondslag moeten komen, maar dat is een zaak voor de Vlaamse politici.

Met vriendelijke groeten,

Junior Burssens